亲历二手房过户流程

方法/步骤

房产交易受理及房产状况调查

办理人：买卖双方、房产证上所有人；

携带材料：买卖双方身份证、户口本、结婚证，房产证及以上所有材料的复印件；

办理结果：《房产交易和产权状况确认书》，房产测绘成果及房屋核档卡。

领取时间：5个工作日；

办理过程：办理二手房过户在房管局的术语叫：转移变更，第一步是先到房管局D7—D15号窗口进行相关业务受理（核档与测绘）

首先向窗口办事员提交买卖双方的身份证、户口本、结婚证，房产证及以上所有材料的复印件，办事员核实后，会让你们双方签订《存量房买卖合同》，里面的交易价最好少写几万，这样可以少交些税。

办理完毕后，办事员出具《太原市房产交易申请受理单》，凭此单在5个工作日后到D19—D21窗口领取《房产交易和产权状况确认书》，房产测绘成果及房屋核档卡。

注意事项：

1、排队。办理二手房过户业务，每天仅限170个业务，如果去的晚了是叫不上号的，不动产登记中心工作日每天早上9点钟开门，但在凌晨3、4点门口已经排起了长龙，办理房管局业务的在南门右侧排队，南门左侧是办理土地局业务的。所以各位要起早，去的晚了又不想排队怎么办，可以买位置，价位50～80元不等，都是附近村民专门来排队出售赚取辛苦费的，你可以和他们搞一搞价，如果找了中介，中介会给你排队的，不过这里插队现象很严重，尤其是到了8点以后，插队的一般都是经常到此的中介，保安也不好说什么。第一天4点钟我就和老婆去排队，排到了第40个位置，但前面一直在插队，轮到我时就变成了130几了，险些没排上，排上队后等9点开门，就跟着队伍到大厅咨询台拿身份证叫号，你和他说办理二手房过户，然后拿着号码单等着叫就行了。

拿到号码单后一定要估摸准叫到自己的时间，经常去关注一下叫到几号了，如果叫了号你不在，过去就过去了，需要第二天重新排队叫号。

2、卖方人房产证上写着谁的名字，谁就得来，有的人为了以后方便办理与房产有关的业务，办理的房产证上只写夫妻双方一人的名字，也是可以的，内部协商好就行。

3、《存量房买卖合同》上的报价最好比实际交易价格少写一些（一般少写5万左右），因为到地税局交税时是以交易价和评估价中的最高价作为计费基础的，这样可以少交些税。

4、如果你有时间最好先到东门叫号开一张无房证明，以证明你现在买的是你的第一套房，这样你也可以少缴些额外的税。

5、在办理过户过程中，房产证最好交由卖方人或第三人保管，为的是怕卖方人偷着拿来做抵押，信得过的话无所谓。

权籍调查，房屋落宗

办理人：卖房人；

携带材料：卖房人身份证、户口本、结婚证，房产证及以上所有材料的复印件、《房产交易和产权状况确认书》；

办理结果：《不动产权籍调查、房屋落宗确认书》及宗地图。

领取时间：20个工作日；

办理过程：卖房人携带第一步办理的《房产交易和产权状况确认书》到土地局C1—C6窗口办理不动产权籍调查申请业务，这一部没买房人什么事，卖房人填写问卷后，20个工作日后在C33—C36窗口领取《不动产权籍调查、房屋落宗确认书》及宗地图。

注意事项：

1、办理这个业务也需要排队，这次是南门的最左侧，也是我们替卖房人排队，快开门时卖房人才姗姗来迟；我们可能是最后一批可以凭借《太原市房产交易申请受理单》叫号的，以后可能必须等确认书出来拿着确认书才能叫号。

2、在领取《房产交易和产权状况确认书》后买房人需要缴纳房屋交易手续费（收费标准：4元/平米）及房屋专项维修资金，开具专项维修资金自管房过户凭证，这笔费用比较不菲，需要注意的是，如果你买的是公房，可以到公房负责单位开具一个单位自己维修的证明，这样这笔费用就不用缴纳了。

缴税

办理人：买卖双方；

携带材料：双方身份证，房产证及以上所有材料的复印件、《房产交易和 产权状况确认书》及《不动产权籍调查、房屋落宗确认书》

办理结果：契税和个税完税证明和发票。

领取时间：当天；

办理过程：上述业务办理完毕后，买卖双方携带身份证，房产证及以上所有材料的复印件、《房产交易和产权状况确认书》及《不动产权籍调查、房屋落宗确认书》到A区地税局缴纳契税（1%）、营业税（买房人缴纳）和个人所得税（1%、卖房人缴纳），我们赶上了2016年2月新出台的政策，营业税房产证满2年不用缴纳，这也是国家鼓励卖房，去库存的举措之一吧。

注意事项：

1、办理这个业务也是需要叫号的，但一般不需要排队，大厅开门后直接到地税局窗口叫他们给你检查一下材料，材料齐全的话就会给你叫号。

2、契税和个税的计费标准都是成交价和评估价两个之中的最高价，现在你知道为什么要在《存量房买卖合同》中少写报价了吧？当然也不是写的越少越好，如果写的交易价低于评估价，还按评估价缴税，还有一点，以后你再卖房子时，收取的税和买入的价格也有关，买入卖出价较大，缴税也会多一些。

不动产变更

办理人：买卖双方；

携带材料：双方身份证，房产证及以上所有材料的复印件、《房产交易和产权状况确认书》及《不动产权籍调查、房屋落宗确认书》、契税、个税缴税完税证明和发票。

办理结果：《不动产登记受理凭证》。

领取时间：当天；

办理过程：以上业务办结后，携带上述材料到国土局C7—C21号窗口办理转移变更更正补换业务，正式受理后，卖方人上交房产证，买房人领取《不动产登记受理凭证》。

注意事项：交完税，拿到发票一般很快，但是一般当天也不能办理不动产登记了，还是需要第二天重新南门左侧，土地局排队叫号。

领取新的不动产证

买房人凭借《不动产登记受理凭证》，在15个工作日后到C31—C32号窗口，C32—C36号窗口领取变更后的不动产证。

至此，房屋产权过户完毕。

注意事项：如果购买的是单位的公房，一般是划拨用地，在领取不动产证时还需要缴纳一笔土地出让金（房屋交易价的1%），商品房一般是出让用地，不存在此费用。